전세 사기 뉴스가 끊이지 않는 2026년 예상되는데 계약서에 도장 찍기 전에 등기부등본 열람은 선택이 아닌 생존을 위한 필수 과정인데 단순히 서류를 떼보는 것에서 끝나는 게 아니라 근저당(빚)이 얼마나 잡혀있는지 계산해서 이 집이 안전한지 '깡통전세' 여부까지 스스로 판단하는 방법을 싹 정리했으니 단돈 700원으로 내 보증금 수억원을 지키는 비결을 지금 바로 확인해 보자!
대법원 인터넷 등기소 열람 절차 3단계
등기부등본은 집주인 동의 필요 없이 누구나 주소만 알면 뗄 수 있는데 PC나 모바일 앱(인터넷 등기소)으로 접속해서 '발급(1,000원)' 대신 '열람(700원)'을 선택하면 300원을 아낄 수 있으니 치킨값에 보태자고!
| 단계 | 진행 요령 |
|---|---|
| 1. 접속 및 검색 | 대법원 인터넷 등기소 접속 후 '부동산 열람' 메뉴에서 주소 입력 |
| 2. 호수 선택 | 아파트는 '집합건물' 주택은 '토지+건물' 선택 후 정확한 동호수 지정 |
| 3. 결제 및 확인 | 비회원 로그인(전화번호) 후 700원 결제하면 화면에서 즉시 확인 가능 |
근저당 확인하는 법 을구 집중 분석
등기부등본을 뽑으면 표제부 갑구 을구가 나오는데 빚(대출)과 관련된 정보는 무조건 '을구'에 있으니 여기를 눈에 불을 켜고 봐야 하는데 특히 '채권최고액'이라는 숫자가 가장 중요해!
| 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 채권최고액 | 은행이 빌려준 돈의 120~130%를 설정한 금액 (실제 빚보다 높게 잡힘) |
| 말소사항 포함 | 빨간 줄 그어진 건 갚은 돈이니 쿨하게 무시하고 살아있는 글씨만 확인 |
| 근저당권자 | 돈 빌려준 곳이 제1금융권(은행)인지 위험한 대부업체인지 확인 |
예를 들어 등기부에 채권최고액이 1억 2천만원이라고 적혀 있다면 집주인이 실제로 빌린 돈은 약 1억원 정도라고 보면 되는데 은행은 이자를 못 낼 상황을 대비해서 원금보다 20~30% 높게 설정하기 때문이야!
깡통전세 피하는 안전한 집 계산 공식
단순히 빚이 있다고 위험한 건 아니고 집값 대비 빚이 얼마나 많은지가 중요한데 이걸 판단하는 공식이 바로 '70% 룰'이라 이 계산법만 알면 위험한 집을 3초 만에 거를 수 있어!
[계산 공식: (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집값 시세]
이 결과값이 70% 이하여야 경매 넘어가도 안전하게 돈을 돌려받을 수 있고 80%가 넘어가면 '깡통전세' 위험군이니 계약을 피하는 게 상책이야!
신탁 등기라는 치명적인 함정 주의
등기부등본 '갑구(소유권)'에 집주인 이름 대신 'OO신탁'이라고 적혀 있다면 정말 조심해야 하는데 이건 집주인이 소유권을 신탁 회사에 넘긴 상태라 신탁 회사의 동의 없이 집주인과 맺은 계약은 법적으로 무효가 되어 보증금 전액을 날릴 수 있으니 무조건 피해야 해!
신탁 등기가 된 집이라면 반드시 등기소에 직접 가서 '신탁 원부'를 발급받아 임대차 권한이 누구에게 있는지 확인하고 가급적이면 이런 집은 쳐다보지도 않는 게 정신 건강에 좋아!
등기부등본 열람 자주 묻는 질문
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 계약 후 변동? | 잔금일 필수. 계약 때는 깨끗했는데 잔금 치르기 전에 집주인이 대출을 받을 수 있으니 잔금 당일에 한 번 더 떼봐야 함 |
| 열람 vs 발급? | 효력 동일. 단순히 내용 확인용이라면 저렴한 열람용으로 봐도 내용 차이는 전혀 없음 (관공서 제출용만 발급 필요) |
| 무료 열람 사이트? | 없음. 간혹 무료라고 홍보하는 앱이 있지만 개인정보를 요구하거나 유료 가입 유도이므로 인터넷 등기소가 가장 안전함 |