주택담보대출 소득공제 요건 이자 내고 울지 말자 2000만원 돌려받는 법 - 소담소담

집 샀다고 끝이 아냐! 매달 나가는 이자 아까워서 잠 안 오지? 그 이자 나라에서 1년 최대 2000만원까지 소득에서 없던 셈 쳐준다는 거 알고 있어? 그래서 오늘은 주택담보대출 소득공제 요건인 '장기주택저당차입금 이자상환액 공제'에 대해 알아보자!

공제 한도 표: 상환 기간 15년 넘으면 "잭팟" 터진다

상환 기간	상환 방식 (조건)	최대 공제 한도
15년 이상	고정금리 AND 비거치식	2000만원 (최고)
	고정금리 OR 비거치식	1500만원
	기타 (변동금리 등)	600만원
10년 ~ 15년	고정금리 OR 비거치식	600만원

핵심 포인트
대출받을 때 '15년 이상 + 고정금리 + 비거치식(원금 바로 갚기)'으로 설정했다면 넌 승리자야. 연간 이자 낸 돈 중 2000만원까지 소득공제 되거든. 연봉 5,000만원이라면 과세표준이 3,000만원대로 뚝 떨어지는 기적을 볼 수 있어!

고정금리 vs 변동금리: 금리 낮다고 좋아하다 "세금 폭탄" 맞음

대출 이자 0.1% 아끼려다 연말정산 환급금 수백만 원 날리는 수가 있어. 세금 혜택까지 계산해야 찐 고수야

구분	고정금리 (추천)	변동금리
공제 한도	최대 2000만원	최대 600만원
이자 비용	초기 금리는 다소 높음	초기 금리는 낮음
최종 승자	연말정산 포함 시 이득	이자 올르면 답 없음

핵심 결론
15년 이상 장기 대출이라면 무조건 고정금리 비율을 높이는 게 유리해. 단순히 이자 나가는 것만 보지 말고, 연말정산 때 돌려받는 세금까지 합쳐서 '실질 이자율'을 따져봐 고정금리가 세테크의 핵심이야!

필수 자격 조건: "기준시가 6억원" 이게 제일 중요하다

아래 3가지 조건을 취득 당시 기준으로 모두 만족해야 해

조건	상세 기준	체크 포인트 (필독)
1. 주택 가격	취득 당시 기준시가 6억원 이하	실거래가(매매가) 아님! 공시지가 기준이라 7~8억원에 산 집도 가능할 수 있음
2. 주택 수	12월 31일 기준 1주택자 (무주택 세대주)	세대주가 공제 안 받으면 세대원도 가능하지만, 실거주 여부는 따지지 않음
3. 대출 시기	소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내	집 사고 1년 뒤에 받은 담보대출? 절대 안 됨. 무조건 등기 칠 때 같이 받은 대출만 됨

기준시가 확인법: "내가 산 가격"이랑 헷갈리면 망한다

"나 7억원에 샀는데 안 되겠네?" 하고 포기하지 마. 공시가격은 시세보다 훨씬 낮아

단계	방법	핵심 팁 (필독)
1. 사이트 접속	'부동산공시가격 알리미' 접속	아파트면 '공동주택공시가격' 클릭
2. 가격 조회	주소 입력 후 '취득 당시 연도' 가격 확인	2024년에 샀으면 2024년 1월 1일 기준 가격을 봐야 함
3. 판단	그 가격이 6억원 이하면 OK	실거래가 9억원짜리 아파트도 공시가는 6억원 밑인 경우 많음. 꼭 확인해

오피스텔은?
안타깝지만 오피스텔은 주택법상 주택이 아니라서 이 공제를 못 받아. 오피스텔 담보대출 이자는 한 푼도 공제 안 되니까, 오피스텔 살 때는 신중해야 해. (전세 대출 공제는 가능)

주의사항: "갈아타기(대환)" 하다가 공제 날린다

상황	결과	이유
대출 갈아타기	가능 (조건부)	기존 대출 잔액 한도 내에서 갈아타는 건 연속성 인정해줌. 단, 증액분은 공제 안 됨
세대원 명의	불가능	집은 남편 명의인데 대출은 아내 명의? 안 됨. 주택 소유자와 채무자가 동일인이어야 함
2주택 보유	불가능	잠깐이라도 2주택이 되었다가 연말에 팔아서 1주택 되면 가능하지만, 12/31 기준 2주택이면 짤없음

"공동명의는요?" 궁금증 해결

질문	답변
부부 공동명의는?	가능함 대출 명의자가 공제받음. 단, 부부 둘 다 대출자라면 이자 상환 비율에 따라 나누거나 주된 소득자가 받는 게 유리함
분양권 중도금 대출?	불가능 완공되고 등기 치면서 잔금대출(주담대)로 전환한 시점부터 공제 시작됨
청약 통장 있어야 해?	상관없음 이건 청약 저축 공제랑 다름. 청약 통장 없어도 주택담보대출 요건만 맞으면 공제됨