"다음 달에 만기인데 이사 갈게요 보증금 5억원 준비해주세요." 이 말 듣는 순간 등골이 서늘해지지? 당장 5억원이 어디 있어! 다음 세입자도 안 구해졌는데... 이럴 때 집주인이 받는 게 바로 '전세퇴거자금 대출'이야! 근데 이게 무조건 나오는 게 아니라서 LTV, DSR 계산 잘못하면 큰일 나니깐 쉽게 풀어서 확인해보자!
전세퇴거자금 핵심 요약: 결국은 "주담대"
| 구분 | 상세 내용 | 기억할 점 |
|---|---|---|
| 대출 명칭 | 주택담보대출 (생활안정자금) | 별도의 상품이 아니라, 집 담보 대출의 '용도'가 반환일 뿐임. |
| 대출 한도 | 전세 보증금 vs LTV 한도 | 둘 중 더 적은 금액까지만 나옴. |
| 가장 큰 적 | DSR (총부채원리금상환비율) | 소득이 적으면 대출 한도가 확 줄어듦. (가장 중요) |
필수 조건 3가지: "누구나" 다 되진 않아
집주인이라고 무조건 해주는 게 아냐 아래 조건이 맞아야 해!
- 1. 임대차 계약 만료: 세입자와의 계약 기간이 끝났거나, 합의 하에 나가기로 했다는 증빙이 필요해.
- 2. 1주택자 유리: 2주택 이상 다주택자는 규제 지역(강남, 서초, 송파, 용산 등)에서 대출 한도가 줄거나 제한될 수 있어.
- 3. 실거주 의무 (일부): 규제 지역에서 대출받으면, 집주인이 직접 들어가서 살아야 하는 조건이 붙을 수도 있으니 확인 필수야.
한도 계산법: "전세금" 다 대출될까?
많은 분들이 "전세금이 5억원이니까 5억원 다 나오겠지?"라고 착각하는데 절대 아냐!
| 계산 공식 | 예시 상황 (집값 10억, 전세 6억) |
|---|---|
| LTV 한도 (집값의 약 70%) | 10억원 x 70% = 7억원 (최대 가능 금액) |
| 실제 필요 자금 (전세금) | 6억원 |
| 최종 한도 | 둘 중 적은 금액 = 6억원 가능 |
역전세 함정
만약 집값이 떨어져서 LTV 한도가 전세금보다 낮아지면? (예: LTV 한도 5억인데 전세금 6억) 나머지 1억원은 집주인이 어떻게든 현금으로 구해와야 해 이게 역전세난의 핵심이야!
만약 집값이 떨어져서 LTV 한도가 전세금보다 낮아지면? (예: LTV 한도 5억인데 전세금 6억) 나머지 1억원은 집주인이 어떻게든 현금으로 구해와야 해 이게 역전세난의 핵심이야!
DSR 규제와 대안: "소득"이 발목 잡을 때
집값은 충분한데 내 소득(연봉)이 적어서 대출이 안 나오는 경우가 태반이야!
| 상황 | 문제점 | 해결책 (대안) |
|---|---|---|
| 1금융권 (은행) | DSR 40% 적용 (매우 빡빡함) | 역전세 반환 대출 규제 완화(DTI 60% 적용 등) 정책이 있는지 확인 필수. (한시적 운영) |
| 소득 부족 시 | 한도가 턱없이 부족함 | 보험사 주택담보대출 (DSR 50% 적용으로 한도 더 나옴) 활용. |
| 급한 불 | 신용 대출 등 부채 과다 | 사업자 담보대출 (사업자등록증 있는 경우 DSR 미적용, 금리는 높음) |
특례보금자리론 (유효하다면)
만약 정부에서 지원하는 특례보금자리론이나 디딤돌 대출(조건 충족 시)이 살아있다면 DSR을 안 보거나 완화해서 적용하기 때문에 무조건 이걸 1순위로 알아봐야 해!
만약 정부에서 지원하는 특례보금자리론이나 디딤돌 대출(조건 충족 시)이 살아있다면 DSR을 안 보거나 완화해서 적용하기 때문에 무조건 이걸 1순위로 알아봐야 해!
전세퇴거자금 "궁금증" 종결
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 세입자 있는 상태로 받아도 돼? | 가능함. 단, 대출 실행일에 세입자가 전출(주소 이전)을 해야 함. 은행 법무사와 세입자가 이사 날짜에 맞춰서 동시에 진행함. |
| 반전세(월세)로 돌려도 돼? | 가능함. 대출받아서 전세금 내주시고, 보증금을 낮춰서 월세(반전세) 세입자를 새로 받으면 됨. 단, 선순위 대출이 생겨서 다음 세입자 구하기가 좀 힘들 수 있음. |
| 금리는 얼마나 돼? | 일반 주택담보대출 금리와 똑같음. 2026년 기준 3% 후반 ~ 4% 중반 정도 예상. |