장기전세(시프트)는 20년 동안 내 집처럼 살 수 있는 최고의 조건이야! 근데 보증금이 수억 원이라 당첨되고도 포기하는 사람이 많은데 겁먹지 마! 집주인이 '국가(SH공사)'라는 건 은행 입장에서 "떼일 일 없는 완벽한 안전 자산"이라는 뜻이니깐 그래서 일반 전세보다 SH 장기전세아파트 대출이 훨씬 많이 잘 나와!
SH 대출 핵심 요약: "안전"하니까 더 준다
| 구분 | 상세 내용 | 기억할 점 |
|---|---|---|
| 임대인 | SH (서울주택도시공사) | 권리 분석 필요 없음. 보증금 떼일 걱정 0%. |
| 대출 한도 | 보증금의 80% ~ 95% | 내 돈 5% ~ 20%만 있으면 입주 가능. |
| 대출 종류 | 버팀목(정부) vs 은행재원 | 소득 낮으면 버팀목, 소득 높으면 은행 상품 이용. |
1순위 기금 대출: "버팀목"이 진리
금리가 가장 낮아 자격만 되면 무조건 이걸로 받아야 해!
| 상품명 | 금리 (연) | 한도 및 조건 |
|---|---|---|
| 버팀목 전세자금 (일반) |
2.1% ~ 2.9% | 수도권 1억 2천만원 한도. (부부 합산 소득 5천만원 이하) |
| 신혼부부 버팀목 | 1.2% ~ 2.1% | 수도권 3억원 한도. (부부 합산 소득 7.5천만원 이하) |
| 서울시 임차보증금 (신혼/청년) |
3%대 (이자 지원) | 서울시가 이자 일부를 내줌. 소득 구간별 지원 금리 다름. |
단점
버팀목은 금리가 깡패지만 보증금 한도(수도권 3억~4억원 제한)가 있어! 요즘 서울 장기전세 보증금이 5억원이 넘는 곳(강남, 서초 등)이 많아서 버팀목을 못 쓰는 경우가 생기니깐 이럴 땐 아래 은행 대출로 넘어가야 해!
버팀목은 금리가 깡패지만 보증금 한도(수도권 3억~4억원 제한)가 있어! 요즘 서울 장기전세 보증금이 5억원이 넘는 곳(강남, 서초 등)이 많아서 버팀목을 못 쓰는 경우가 생기니깐 이럴 땐 아래 은행 대출로 넘어가야 해!
2순위 은행 대출: "소득" 높아도 OK
정부 대출 한도가 안 나오거나 소득이 높다면 은행 자체 상품을 써야 해!
| 구분 | 1금융권 (시중은행) | 2금융권 (보험사/새마을) |
|---|---|---|
| 한도 | 보증금의 80% | 보증금의 80% ~ 95% |
| 금리 | 3% 후반 ~ 4% 중반 | 4% 후반 ~ 6% |
| 특징 | DSR 규제 적용 (소득 중요) | DSR 규제 덜함 (추정 소득 인정 등) |
공공임대 특판 상품
우리은행, 신한은행 등 주요 은행에는 '공공임대주택 전세자금대출'이라는 특판 상품이 있어! 집주인이 SH나 LH인 경우에만 나가는데 금리 우대를 해주니까 주거래 은행 가서 "SH 장기전세 입주하려고요"라고 말해봐!
우리은행, 신한은행 등 주요 은행에는 '공공임대주택 전세자금대출'이라는 특판 상품이 있어! 집주인이 SH나 LH인 경우에만 나가는데 금리 우대를 해주니까 주거래 은행 가서 "SH 장기전세 입주하려고요"라고 말해봐!
한도 95%의 비밀: "채권 양도"
"내 돈이 10%도 없는데 어떡하죠?" 걱정 마! 2금융권엔 95% 상품이 있어!
- 원리: 은행이 SH에게 "나중에 세입자 나갈 때 보증금 저한테 바로 주세요"라고 질권 설정(채권 양도)을 걸어버림.
- 장점: SH가 망할 일은 없으니, 은행은 안심하고 보증금의 95%까지 돈을 빌려줌.
- 단점: 금리가 1금융권보다 높음(5% 이상). 하지만 입주 포기하는 것보단 나음.
SH 대출 "궁금증" 종결
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 계약금(10%)도 대출 돼? | 일반적으론 안 됨. 계약금 10%는 내 돈(혹은 신용대출)으로 먼저 내고 영수증을 가져가야 전세 대출이 실행됨. 일부 2금융권에선 계약금 대출도 해주긴 함. |
| 재계약(증액) 때도 돼? | 가능함. 2년 뒤 보증금이 올랐다면, 오른 금액만큼 추가 대출 신청 가능함. SH에서 보내준 '증액 계약서' 들고 은행 가면 됨. |
| 신용 안 좋은데 돼? | 공공임대는 신용 점수보다 '보증금 담보' 가치가 커서 승인이 잘 나는 편임. 단, 개인회생이나 파산 중이면 보증서 발급이 안 돼서 어려움. |