월세 계약 주의사항 이거 모르고 도장 찍으면 흔한 분쟁도 피할 수 없다 - 소담소담

방은 마음에 드는데 보증금과 월세 그리고 관리비 얘기 나오면 뭐가 맞는 건지 헷갈리지? 그래서 오늘은 월세 계약 주의사항에 대해 궁금했던 내용들을 싹 정리했으니깐 딱 60초 집중으로 내 돈을 지켜보자!

월세 계약 주의사항 핵심 요약본

구분	내용	한 줄 정리
시세·조건 비교	주변 월세 시세·보증금 수준·관리비 포함 여부를 먼저 보고 지금 제안이 비싼지 싼지부터 파악해야 해	비슷한 방을 최소 3곳 이상 비교해보기
등기부·임대인 확인	소유자 이름·근저당·가압류 여부 확인은 전세뿐 아니라 월세 계약에서도 필수야	집주인 실명·계좌랑 등기부 이름이 같은지 꼭 보기
관리비·추가비용	공동관리비·전기·가스·수도·인터넷·주차비 등 누가 어디까지 내는지 계약서에 적어야 해	월세 외에 매달 빠져나가는 고정비를 미리 계산해보기
갱신·인상 룰	계약갱신요구권·전월세상한제 때문에 임대인이 올릴 수 있는 보증금·월세 폭에 법적 제한이 있어	보증금·월세 인상은 5% 이내인지 꼭 확인하기
임대차 신고제	보증금 6천만원 초과나 월세 30만원 초과면 전월세신고제를 통해 계약 신고를 해야 해	계약일 기준 30일 안에 신고·확정일자까지 챙기기

중요 오늘은 방향 잡는 용도라서 실제 계약 전에는 주택임대차보호법·임대차 신고제·지자체 안내를 한 번 더 확인하는 걸 추천해!

월세 계약 전 체크리스트(집 보기 전에 최소 이것만 보자)

항목	무엇을 확인할까	체크 포인트
주변 시세	네이버 부동산·온나라·지자체 전월세 지도 등으로 같은 동·같은 평형 월세 시세를 본다	보증금·월세 둘 다 시세보다 과하게 높으면 이유부터 물어보기
등기부등본	집 주소로 등기부를 떼서 소유자·근저당·가압류·임차권 등을 확인한다	소유자와 계약 상대가 같은지·근저당이 과하게 잡혀 있지 않은지 보기
건축물대장·불법 여부	용도·층수·불법 증축 여부를 보고 원래 주택용인지 확인한다	근린생활시설·창고를 몰래 원룸으로 쓰는 곳은 최대한 피하는 게 좋아
방 상태·소음·곰팡이	누수·결로·곰팡이·층간소음·도로 소음 등을 실제로 눈·귀로 체크한다	하자 부분은 사진 찍어두고 입주 전 수리 여부를 특약에 적어두기
중개사·임대인	등록된 공인중개사인지·임대인이 실제 소유자인지 확인한다	대리인만 나온다면 위임장·인감증명서·집주인 통화까지 보고 결정하기

실제로 매달 나가는 돈 계산하기

구분	내용	실전 팁
보증금	계약 끝나고 돌려받는 돈이라도 보증금 크기·집 상태·등기부·임대인 채무랑 항상 같이 봐야 해	월세 조금 줄이려고 보증금 과하게 올리는 구조는 위험할 수 있어
월세	매달 고정으로 나가는 비용이라 월 소득의 몇 퍼센트인지 먼저 잡는 게 중요해	보통 세후 소득의 20~30% 안쪽에서 맞추는 걸 많이 목표로 잡아
관리비	공동전기·청소·경비·승강기·인터넷·케이블 등이 포함돼 있고 제외 항목은 따로 나오는 경우가 많아	최근 3개월 관리비 내역을 보여달라고 하고 평균값을 기준으로 잡기
기타 비용	주차비·입주 청소비·에어컨 분해 청소·계량기 정산비 같은 일회성 비용이 숨어 있을 수 있어	입주 시 한 번·퇴거 시 한 번 내야 하는 비용이 있는지 미리 물어보기
총 주거비	월세·평균 관리비·주차비를 더한 매달 총액이 내 소득에 맞는지 보는 게 진짜 중요해	월세만 보고 들어갔다가 관리비 폭탄 맞는 경우가 많아서 총액 기준으로 비교하기

월세 계약서 주의사항 특약 문구(말보다 문서에 남기는 게 답이야)

항목	유의사항	특약·문구 예시
표준 임대차계약서	국토부·지자체에서 제공하는 주택임대차 표준계약서를 쓰는 게 기본 안전선이야	엑셀·수기 계약서만 고집하면 이유를 먼저 물어보고 찜찜하면 피하기
관리비·추가비	어떤 항목이 관리비에 포함되는지·별도인지 계약서나 특약에 적어두는 게 좋아	예시 · 공동관리비 외 전기·가스·수도는 임차인 부담 · 인터넷·TV 미포함 등
보증금 반환	퇴거 시기·원상복구 범위·보증금 정산 기준을 적어두면 나중 분쟁이 줄어	예시 · 단순 생활흔적은 원상복구 대상에서 제외한다 등
하자·수리	누수·보일러·도배·장판 등 현재 상태와 수리 책임을 구체적으로 적는다	예시 · 입주 전 누수 부위는 임대인이 보수 후 인도한다 등
중도 해지	부득이한 이사·발령 등으로 중도 해지 시 위약금·대체 임차인 조건을 특약에 둘 수 있어	예시 · 임차인이 새로운 임차인을 구하면 위약금 없이 해지 가능 등

팁 말로 합의한 건 꼭 특약란에 짧고 구체적으로 적고 서로 서명까지 받아두면 나중에 마음 편해!

법으로 정해진 월세 계약 룰 확인

구분	내용	포인트
계약갱신요구권	임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 쓸 수 있고 갱신되면 2년 더 살 수 있어	계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 의사 표시해야 해
전월세상한제	갱신 시 보증금·월세 인상분은 직전 계약의 5% 이내로 제한돼 있어	5% 넘게 올리자는 제안이면 법 규정부터 다시 확인하기
묵시적 갱신	서로 아무 말 안 하고 그냥 살아도 자동으로 같은 조건으로 갱신된 걸로 본다	임차인은 언제든 3개월 전에 통지하고 나갈 수 있고 임대인은 합의 없이는 해지 못 해
임대차 신고제	보증금 6천만원 초과나 월세 30만원 초과 계약은 30일 안에 전월세 신고를 해야 해	신고하면 확정일자도 자동으로 잡혀서 보증금 보호에 도움이 돼
계약 기간	1년으로 쓰더라도 법적으로는 2년 보호를 기본으로 보고 있어	너무 짧은 계약 기간만 보고 불안해할 필요는 없지만 계약서 문구는 꼭 읽어보기

월세 계약 주의사항 및 흔한 분쟁(미리 알면 피할 수 있는 것들)

상황	문제	대응·예방
관리비 폭탄	월세는 싸게 보이는데 관리비·주차비·세대 전기까지 합치면 실제 주거비가 너무 커지는 경우	입주 전 최근 관리비 고지서 사진·평균금액 확인하고 계약서에 관리비 항목을 적어두기
소음·하자 분쟁	입주 후에야 층간소음·담배냄새·누수·곰팡이 문제가 드러나는 경우	여러 시간대에 집을 다시 보러 가보고 입주 전 발견된 하자는 특약과 사진으로 남겨두기
보증금 공제 다툼	퇴거할 때 원상복구 범위·청소비·수리비를 두고 임대인과 갈등이 생기는 경우	입주·퇴거 때 방 상태를 사진·영상으로 남기고 원상복구 기준을 특약에 미리 적기
중도 해지 문제	회사 발령·이사로 나가야 하는데 위약금·새 세입자 구하기를 두고 갈등이 생길 수 있어	중도 해지 조건·위약금·대체 임차인에 대한 규정을 특약으로 넣어두는 게 안전해
임대인 연락 두절	계약 기간 중 집주인 연락이 잘 안 되고 하자 수리·계약 문제 처리가 늦는 경우	중개사·지자체 주거 상담·법률구조공단 등 공식 창구를 같이 활용해서 해결하기

체크 월세는 금액이 전세보다 작다고 방심하기 쉬워서 더더욱 시세·관리비·계약서·법 규정 네 가지만은 꼭 보고 들어가는 걸 추천해!

FAQ

질문	답변
월세 사는데도 등기부등본 꼭 봐야 해?	당연히 보는 걸 추천해 보증금이 전세보다 적어도 근저당·가압류·소유자 확인이 안 되면 보증금 돌려받을 때 똑같이 문제가 될 수 있어
보증금 적으면 전입신고·확정일자 안 해도 돼?	금액이 작아도 전입신고·확정일자는 보증금 보호 기본 세트라고 보면 돼 정부24·주민센터에서 어렵지 않게 할 수 있어
관리비는 계약서에 꼭 안 적어도 되는 거 아니야?	말로만 합의하면 나중에 기억이 다르게 남아서 싸우기 딱 좋아서 항목·부담 주체를 간단히라도 계약서나 특약에 남기는 게 훨씬 안전해
집주인이 갑자기 월세를 많이 올리겠다고 하면 어떻게 해?	계약갱신요구권 기간 안에서 갱신하는 거라면 전월세상한제 때문에 5% 이상 인상은 제한돼 있어서 상황에 따라 법 규정부터 확인해볼 수 있어
보증금 6천 이하·월세 30만 이하면 전월세 신고 안 해도 돼?	의무는 아니지만 신고를 하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 계약이 더 명확하게 남는 효과가 있어서 가능하면 해두는 쪽이 좋아