전세계약 유의사항 총정리 이거 안 보고 계약하면 보증금 진짜 위험해진다 - 소담소담

집은 겨우 골랐는데 전세사기 뉴스 생각하면 계약서 도장 찍기가 무섭지? 그래서 오늘은 전세계약 유의사항을 계약 전과 당일 그리고 계약 후까지 체크리스트로 딱 정리했으니깐 꼼꼼히 보고 두번 세번 두드리고 신중하게 계약하자!

전세계약 유의사항 핵심 요약본(최소 이 정도는 보고 계약하자)

구분	내용	한 줄 정리
전세가·전세가율	주변 시세·매매가 대비 전세보증금이 유난히 높으면 깡통전세 위험이 커져	전세가율 80% 근처면 한 번 더 의심해보기
등기부·권리관계	근저당·가압류·가처분·임차권 등 권리관계가 복잡한 집은 최대한 피하는 게 좋아	계약 전·잔금 전 두 번 확인하기
임대인·중개사 확인	집주인 실명·신분·대리권·중개사 자격 여부를 반드시 확인해야 해	말만 믿지 말고 서류·자격증·전화로 교차 확인
보증금 보호 3단계	전입신고·확정일자·전세보증금 반환보증 가입까지 되면 보증금 방어력이 확 올라가	이사 직후 1주 안에 셋 다 끝내기
전세사기 의심 신호	전세가 너무 싸거나 반대로 너무 높고 보증보험 가입이 안 된다면 강한 경고등이라고 보면 돼	찜찜하면 계약 미루고 상담부터 받기

중요 오늘의 내용은 방향 잡는 참고용이고 실제 계약은 국토부·지자체·HUG·법률 전문가 안내까지 같이 보고 결정하는 게 안전해!

전세계약 전 체크리스트

항목	무엇을 확인할까	체크 포인트
주변 시세·전세가율	같은 동·같은 평형 매매·전세 시세를 먼저 보고 현재 전세금이 어느 정도 위치인지 본다	전세가가 매매가와 거의 비슷하면 깡통전세 위험 구간이라고 생각하기
등기부등본	집 주소로 등기부등본을 발급해서 소유자·근저당·가압류·임차권 등 권리관계를 본다	소유자 이름이 계약 상대와 같은지·근저당 총액이 전세금과 얼마나 가까운지 체크
임대인 세금 체납	보증금 1천만원 초과면 임대인 동의 없이 국세 체납 여부를 열람할 수 있어	국세 체납이 많으면 경매 시 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있어 피하는 게 좋아
건축물대장·용도	건축물대장으로 주택 용도·불법 증축 여부를 확인한다	창고·근린생활시설 등을 불법 주거용으로 쪼갠 곳은 전세사기 위험이 높아
기존 세입자 여부	지금 사는 세입자가 있는지·언제 나가는지·보증금 반환이 제대로 진행되는지 본다	이전 세입자 보증금 못 돌려받은 상태라면 바로 위험 신호라고 생각하기

전세계약서 유의사항 특약 작성 시 문구로 보증금 지키기

항목	유의사항	특약·실전 팁
임대인·대리인 확인	임대인이 직접 못 나오면 위임장·인감증명서·신분증을 서로 대조해서 본다	계약 전 실제 집주인에게 직접 전화 연결해서 계약 내용·대리인 위임 여부 재확인하기
공인중개사·사무소	등록된 개업공인중개사인지·중개사무소 등록번호·자격증을 눈으로 확인해	중개사 명의 계좌로 보증금 보내자는 말은 피하고 항상 집주인 명의 계좌로만 송금하기
표준 임대차계약서	국토부 주택임대차보호법 기준을 반영한 표준계약서를 쓰는 게 기본이야	구형 양식·엑셀 자작 계약서만 쓰자는 곳이라면 한 번 더 의심해보기
보증금 반환 관련 특약	전세보증금 반환 책임·조건·기한을 특약에 명확히 적어두는 게 좋아	잔금일 기준 집에 추가 근저당 설정 금지·보증보험 가입 협조 의무 등을 특약에 넣기
하자·수리 범위	누수가 있는지·보일러·난방·곰팡이 등 현 상태를 보고 누가 어디까지 고치는지 적어둔다	입주 전 보수 약속은 특약에 구체적으로 적고 사진도 같이 남겨두면 나중에 분쟁 줄어

팁 특약은 나중에 말싸움 줄이는 도구라서 문장 길게 말고 핵심 조건만 짧게·구체적으로 적어두는 게 좋아!

전세계약 잔금 및 입주 당일 체크(이사날 꼭 해야 할 것)

단계	해야 할 일	체크 포인트
잔금 전 등기 확인	잔금 보내기 직전에 등기부등본을 다시 떼서 새로운 근저당이나 가압류가 생기지 않았는지 본다	계약 때 본 등기와 다른 내용이 있으면 잔금 바로 멈추고 중개사·임대인과 재확인하기
전입신고·확정일자	입주 즉시 주민센터나 정부24에서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받는다	이 순서가 있어야 보증금 대항력·우선변제권이 생겨서 경매 상황에서도 보호를 받을 수 있어
전세보증금 반환보증 신청	HUG·HF·SGI 등 보증기관을 통해 전세보증금 반환보증 가입을 신청한다	가입이 거절되는 집이면 애초에 위험 신호일 수 있어서 이유를 꼼꼼히 확인하기
계량기·하자 체크	전기·가스·수도 계량기 수치와 집 하자 상태를 입주 직후 사진으로 남겨둔다	나중에 요금·수리 책임 다툼 날 때 사진이 증거가 돼줘

전세보증금 반환보증과 지원제도(꼭 알아두면 좋은 것들)

구분	내용	포인트
전세보증금 반환보증	집주인이 전세금을 못 돌려줄 때 HUG·HF·SGI 같은 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도야	요건 안 되는 집은 애초에 계약을 다시 생각해보는 게 안전선이라고 보면 돼
가입 기본 요건	전입·확정일자·임대차계약서·전세보증금·전세가율·집 상태 등이 보증기관 기준 안에 들어와야 해	평형·보증금·전세가율·임대인 세금 체납 여부가 탈락 포인트가 될 수 있어
보증료 지원사업	소득 기준에 따라 전세보증금 반환보증 보증료 일부를 지원해주는 국토부·지자체 사업이 있다	청년·신혼부부는 보증료 90~100%까지 환급되는 경우도 있어서 꼭 확인해보기
언제 신청할까	전입신고·확정일자를 마친 뒤 가능한 빨리 신청하는 게 좋아	계약 기간 중반·말쯤에 신청하려 하면 이미 요건이 안 맞는 경우가 있을 수 있어

정리 요즘은 전세보증금 반환보증을 선택이 아니라 기본 세트라고 생각하고 움직이는 게 마음이 훨씬 편해!

전세사기 의심 신호 및 대응(이런 집은 바로 걸러주자)

상황	의심 신호	대응
시세와 너무 다른 전세가	주변보다 지나치게 싸거나 반대로 매매가와 비슷하게 높은 전세가라면 깡통·허위 매물 의심	서울·지자체 전세가 상담센터·부동산 정보 사이트로 시세부터 다시 확인하기
보증보험 가입이 안 되는 집	전세보증금 반환보증이 반복해서 거절된다면 구조적으로 위험한 집일 가능성이 커	중개사가 이유를 얼버무리면 바로 계약 포기·다른 집 찾기 선택지가 맞을 수 있어
임대인 연락 회피·대리인만 등장	집주인은 끝까지 안 나오고 대리인만 계약·연락을 처리하려고 할 때	실제 집주인과 직접 통화해서 계약 내용 확인 안 되면 아예 진행 안 하는 걸 추천해
등기부에 경고 신호	근저당이 매매가에 가깝게 잡혀 있거나 임차권 등기가 이미 있어 보증금 회수가 어려운 구조	이런 집은 웬만하면 계약 자체를 피하는 게 상책이라고 보면 돼
이미 피해가 의심될 때	집이 경매에 넘어갔다는 통보를 받았거나 집주인 연락이 몇 달째 두절된 상황	지체하지 말고 전세사기 피해 지원 센터·법률구조공단·지자체 무료 상담 먼저 예약하기

FAQ

질문	답변
전세계약 전에 최소한 어떤 서류는 꼭 봐야 해?	최소 등기부등본·건축물대장·임대인 신분증·중개사 등록증은 기본으로 보고 주변 전세 시세까지 같이 확인하는 걸 추천해
계약금은 언제 보내는 게 제일 안전해?	임대인·등기부·중개사 확인이 끝난 뒤 집주인 명의 계좌로만 보내는 게 원칙이고 애매하면 소액만 먼저 보내고 등기·조건이 확실해진 뒤 나머지 잔액을 보내는 식으로 나눠도 좋아
집주인 말고 대리인이 나와도 계약해도 될까?	될 수도 있지만 서류 확인이 훨씬 빡세져야 해 위임장·인감증명서·신분증을 서로 대조하고 실제 집주인과 통화까지 안 되면 그냥 피하는 게 낫다고 보는 편이야
전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 해?	법적으로 의무는 아니어도 요즘 전세 환경을 생각하면 사실상 필수에 가깝다고 보는 분위기야 보증료가 부담돼도 장기적으로는 보증금 보험료라고 생각하는 게 마음이 편해
전세계약 유의사항만 잘 지키면 사기 위험은 거의 없는 거야?	위험을 많이 줄여주는 건 맞지만 제도가 계속 바뀌고 새로운 수법이 나와서 100퍼센트는 없어 항상 최신 체크리스트·공식 안내·전문가 상담을 같이 보는 습관이 중요해